Zgodnie z art. 171 i 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Powstaje ono w momencie zawarcia - między członkiem i spółdzielnią - umowy o ustanowienie prawa spółdzielczego. W takiej umowie spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nie można zbyć części lokalu użytkowego, ale przedmiotem zbycia może być ułamkowa część prawa do takiego lokalu. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, w tym spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu.

Zanim jednak ustanowienie prawa do lokalu nastąpi, to zgodnie z art. 173 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z członkiem spółdzielni ubiegającym się o nie spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. W tej umowie powinno być zawarte przyrzeczenie ustanowienia prawa do lokalu. Jest to tzw. ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu, która również może być zbyta.

Zgodnie z art. 174 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy (z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków). Taka umowa także powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.