Załóżmy, że pan Robert sprzeda w 2007 r. mieszkanie kupione w 2005 r. Za pieniądze z tej sprzedaży kupi mieszkanie, by następnie je sprzedać. Przyjmijmy, że kupi je nie od dewelopera (wówczas zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych - PCC, ponosiłby koszty VAT).

Załóżmy też, że transakcje będą miały miejsce w Warszawie. Jest to ważne z dwóch powodów. Po pierwsze, w stolicy notariusze pobierają z reguły taksę za sporządzenie wniosku do sądu o zmianę wpisu w księdze hipotecznej (gdy mieszkanie jest hipoteczne). Poza Warszawą - jak mówi Mariusz Soczyński z kancelarii notarialnej Sławomira Ogonka - nie zawsze. Po drugie, w Warszawie przyjęło się, że wszystkie opłaty notarialne ponosi kupujący (w przepisach kwestia ta jest uregulowana tylko w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych - od 1 stycznia 2007 r. obowiązek zapłaty PCC przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym).

To oznacza, że pan Robert nie zapłaci u notariusza opłat i podatku przy sprzedaży zarówno pierwszego, jak i drugiego mieszkania. Policzmy zatem, czy będzie mu się opłacać wariant z zakupem i sprzedażą nowego mieszkania.

WARIANT I

Pan Robert sprzedaje w 2007 r. mieszkanie kupione w 2005 r. za 450 tys. zł. Ponieważ nie minęło jeszcze pięć lat od zakupu, pan Robert musi zapłacić 10-proc. podatek od przychodu, czyli 45 tys. zł. Jako sprzedający nie zapłaci u notariusza żadnych opłat ani PCC.

WARIANT II

Pan Robert sprzedaje w 2007 r. mieszkanie kupione w 2005 r. za 450 tys. zł. Ponieważ nie minęło jeszcze pięć lat od zakupu, pan Robert powinien zapłacić 10-proc. podatek od przychodu. Jednak złożył oświadczenie, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na zakup nowego mieszkania. Kupił je za 500 tys. zł i zaraz sprzedał za 530 tys. zł.

Pan Robert zapłaci więc 19-proc. podatek od dochodu, czyli przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszty nabycia. Kosztami są zarówno cena zapłacona przy kupnie mieszkania (500 tys. zł), jak i opłaty i podatki pobrane wówczas przez notariusza.

Pan Robert zapłaci w kancelarii notarialnej:

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie spółdzielcze:

2-proc. podatek PCC: 10 000 zł

taksę notarialną: 1605 zł + 353,10 zł (22 proc. VAT) = 1958,10 zł

wypisy: ok. 200 zł

Razem: 12 158,10 zł

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie hipoteczne:

2-proc. PCC: 10 000 zł

taksę notarialną: 3210 zł + 706,20 zł (22 proc. VAT) = 3916,20 zł

opłaty sądowe: 200 zł

taksę notarialną za sporządzenie wniosku do sądu: 200 zł + 44 zł (22 proc. VAT) = 244 zł

wypisy: ok. 360 zł

Razem: 14 720,20 zł

Wszystkie te opłaty i PCC pan Robert wliczy do kosztów nabycia nowego mieszkania.

Zatem sprzedając je za 530 tys. zł, pan Robert zapłaci fiskusowi:

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie spółdzielcze:

19 proc. x [530 000 zł - (500 000 zł + 12 158,10 zł)] = 3390 zł (po zaokrągleniu)

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie hipoteczne:

19 proc. x [530 000 zł - (500 000 zł + 14 720,20 zł)] = 2903 zł (po zaokrągleniu)

W sumie, po dodaniu podatku od sprzedaży nowego mieszkania oraz opłat i podatku pobranych przez notariusza, pan Robert poniesie w wariancie II następujące koszty:

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie spółdzielcze: 12 158,10 zł + 3390 zł = 15 548,10 zł

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie hipoteczne: 14 720,20 zł + 2903 zł = 17 623,20 zł

PODSUMOWANIE

W wariancie I pan Robert płaci fiskusowi 45 000 zł.

W wariancie II pan Robert płaci fiskusowi i notariuszowi w sumie:

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie spółdzielcze: 15 548,10 zł, czyli zaoszczędza niemal 29 500 zł,

¦ jeśli nowe mieszkanie będzie hipoteczne: 17 623,20 zł, czyli zaoszczędza niemal 27 400 zł.