Andrzej Lulka, radca prawny z kancelarii Gide Loyrette Nouel

Umowa deweloperska zobowiązuje firmę do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu, natomiast umowa przedwstępna - do sprzedaży lokalu. Istotna różnica między tymi umowami dotyczy formy. Ponieważ umowy deweloperskie zobowiązują do przeniesienia własności nieruchomości (lokalu i udziału w częściach wspólnych budynku i gruntu), należy uznać, iż zgodnie z art. 158 k.c. dla ich ważności konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna może natomiast zostać zawarta w formie notarialnej lub na piśmie. Umowa przedwstępna pisemna jest zatem ważna, choć ochrona, jaką zapewnia klientowi, jest iluzoryczna, chyba że z jej treści wynika obowiązek zapłaty przez dewelopera wysokich kar umownych, co jest niespotykane na rynku.

Wadą pisemnej umowy przedwstępnej jest to, że klient nie może żądać na jej podstawie sprzedaży lokalu, tylko odszkodowania, i to w bardzo ograniczonym zakresie, na przykład zwrotu kosztów notariusza, doradców, przejazdów czy noclegów.